为楼宇日常运转一线人员打造的物业管理系统

这里所说的物业管理系统是什么

TaskLoop 所说的物业管理系统（楼宇管理软件），是用来管理楼宇日常运营的软件：接收住户和租户的报修，转成工单，派给技工，跟进到完工，并留下可证明完成的记录。它是物业办公室、设施经理和维修团队每天工作的系统。

这个定义需要先澄清一点，因为“楼宇管理系统”这个词有两种不同的用法。

工程领域的 BMS 指楼宇自控

如果问总工程师或机电顾问什么是 BMS，他们会描述一套楼宇自控系统。它是监控和运行设备的控制层：冷水机组、AHU、风机盘管、水泵、照明回路，有时还包括门禁和火灾报警接口。它通过 BACnet 或 Modbus 等协议与设备通信，在上位机工作站上显示报警和趋势，并自动调整设定值。西门子、霍尼韦尔、江森自控和施耐德电气是这个领域的典型品牌。

TaskLoop 不是这类系统。 它不读取传感器、不控制机电设备，也不连接 BMS 上位机，没有任何物联网对接。

TaskLoop 是运营和维护层

楼宇自控系统做不到的，是管理人。当 BMS 在冷水机组上报出高温报警时，仍然需要有人被通知、去现场查看、修好或叫外包商，并记录处理结果。当住宅楼里的住户反映水龙头漏水时，根本不涉及传感器。这条以人为核心的工作流，正是 TaskLoop 所在的位置：

• 工单，用于纠正性维修，从走廊里闪烁的灯到停车场堵塞的排水口。
• 住户和租户报修，由物业办公室登记，从报修到完工全程跟踪。
• 预防性维护，例如更换过滤网、检查水泵、检查防火门，以带截止时间和说明的任务形式创建。周期性计划和巡检清单会自动生成这些任务。
• 巡检和整改清单，每一项都变成有负责人的任务，关闭时附上照片。
• 外包商协调，交给电梯公司或消防系统供应商的工作依然可被跟踪。外包商可以直接接收并关闭工作，附照片凭证。

用行业术语来说，这更接近轻量级的 CMMS，或 CAFM（计算机辅助设施管理）系统中的服务台部分，而不是 BMS。如需详细了解三者的区别，请阅读 CMMS、CAFM 与 BMS 的区别。

适合谁使用

TaskLoop 是为保障楼宇运转的人设计的，而不是为设计楼宇控制系统的人：

• 住宅楼的楼宇经理和社区经理，他们接收住户报修，处理入住和搬离，并对业主委员会或业主负责。
• 商业楼宇和写字楼的设施经理，他们负责一个或多个项目的公共区域、租户请求和服务标准。
• 总工程师和维修主管，他们安排技工的日程，判断哪些事紧急，并需要知道下班时还有哪些工单没关。
• 维修技工、保洁员和安保人员，他们在手机上接收工作并在现场完成关闭。
• 物业服务公司，他们为不同客户管理多栋楼宇，需要向每个客户展示做了什么。详见 物业服务公司。

楼宇运营中的常见问题

请求来自四面八方

住户打电话给礼宾台，租户给物业经理发邮件，业委会成员通过微信或 WhatsApp 发来带照片的消息，技工在巡查时又发现了问题。每个渠道各有各的“记忆”。一周后住户再次来电时，没人说得清这件事由谁负责、后来怎么样了。

工作没有负责人

在共享的聊天群里，一条找水管工的消息会被六个人看到，每个人都以为别人会接手。结果来了两个技工，或者一个都没来。

没有凭证，也没有时间线

当租户投诉办公室空调一直没修好时，楼宇经理需要说明请求何时提出、谁去处理的、做了什么。纸质登记本或聊天记录很少能回答这些问题。

预防性工作被应急工作挤掉

每栋楼宇都有一份应按计划进行的工作清单：更换 AHU 过滤网、清洗水箱、发电机试运行、检查防火门。当一天被住户来电占满时，这些工作最先被搁置，直到设备出故障才有人发现。

外包商是个“黑箱”

电梯维保、消防系统和专业维修通常交给外部公司。电话一打出去，物业办公室就失去了对这项工作的跟踪，直到收到发票。

管理者靠投诉来管理

没有实时的未完成工作视图，设施经理只能在业主或租户把问题闹大时才知道。也没有数据能说明哪些请求耗时最长、哪些楼层故障最多、团队是否人手不足。

TaskLoop 如何逐一解决

所有请求集中一处。 各渠道的请求都在管理后台登记，包含单元或区域、类别、描述和优先级。电话或前台提出的请求只需录入一次，之后与其他请求一样被跟踪。住户和租户也可以通过单元内、公共区域或设备上的二维码自行报修。

每张工单一个负责人。 每项工作都指派给具体的人或部门，附截止时间和说明，例如入户安排或需要携带的配件。技工在员工端 App 上收到推送通知并接单，谁负责一清二楚。

时间线和照片凭证。 每次状态变化都有记录。技工关闭工作时可以附上照片，系统保存完成时间。楼宇经理几秒钟内就能回答“这是什么时候修好的？”，而且有据可查。

升级而不是沉默。 工单超过截止时间，就会升级给主管。被遗忘的工作在住户再次来电之前就会被发现。

预防性工作进入同一队列。 计划性工作以任务形式和应急工作放在一起，派单、截止时间和凭证要求完全相同，不会再因为躲在另一张表格里而消失。TaskLoop 会按您设定的周期自动重复生成这些任务。

外包工作依然可追踪。 交给外部公司的工作仍以任务形式记录，有负责人、截止时间和结果记录。外包商可以自行接收并关闭工作，附照片凭证。

报表显示时间花在哪里。 管理后台实时显示未完成工作和各部门工作量。报表展示任务完成率、响应与完成用时和员工绩效，设施经理能看出哪些类型的请求处理慢、应该在哪里增加人手。

典型工作流程

以一栋住宅楼的工作日上午为例。

1. 请求。 14 楼的一位住户告诉礼宾台，她家门外的走廊灯已经闪了两天。礼宾在管理后台将其登记为 14 楼走廊的电气类请求，普通优先级。
2. 派单。 物业办公室将其指派给当班电工，截止时间为当天下班前，并备注需要带梯子。
3. 执行。 电工收到推送通知后接单，更换了驱动电源，拍下灯已正常的照片并关闭任务，系统记录完成时间。
4. 复盘。 周末时楼宇经理查看报表：高楼层的电气类请求耗时高于平均水平，同一条走廊已经出现了两次。这是需要和总工程师讨论的规律。

同样的闭环也适用于商业楼宇里的租户办公室、停车场发现的漏水，或一次计划内的水泵检查。

传统方式与 TaskLoop 对比

TaskLoop 不是什么

把范围说清楚，能为大家节省时间。

• 不是楼宇自控系统。 TaskLoop 不监控或控制 HVAC、照明、水泵或任何其他设备，也不对接 BACnet、Modbus、传感器或仪表。
• 不是物联网平台。 没有联网设备或自动报警接入，工作由人发起。
• 不是完整的企业资产管理套件。 不管理备件库存、采购或资产折旧。
• 不是财务软件或物业收费软件。 物业费、租约、租金收缴和业主对账应放在您的物业或财务系统中。
• 不是住户社交 App。 它用于请求及后续工作，而不是社区公告或设施预约。

TaskLoop 是让请求变成有人负责、可跟踪、已完成工作的那一层。对很多楼宇团队来说，这正是缺失的一环：设备已经自动化，账务已经在软件里，而日常工作却还靠电话和聊天群在运转。

开始使用

判断 TaskLoop 是否合适，最快的方法是看看您自己的请求类型在里面如何运转。在 演示 中，我们会梳理请求目前如何到达您的物业办公室，为您的楼宇搭建一个示例流程，并展示管理后台、员工端 App 和报表。如果您同时运营酒店或服务式公寓，同一平台也能覆盖，详见 酒店管理。对于不固定在某栋楼的班组，详见 任务管理。价格按报价确定，详见 价格。